Satisfacer la demanda de vivienda de interés social y vivienda media que implica la oferta de 492 mil créditos por parte de los Organismos Financieros de Vivienda representa un gran reto. En muchos casos, las empresas habrán de duplicar su capacidad instalada y financiera, necesariamente se crearán otras, y otras más se transformarán de constructoras en promotoras por la demanda esperada. A esto se suma la oferta que generará la Banca Comercial y otros intermediarios financieros con el otorgamiento de créditos hipotecarios para adquisición de vivienda media y residencial.

Premisas (¿para el desarrollo de vivienda de interés social?)

Es importante tomar en cuenta el comportamiento del crecimiento de la población a partir de los datos del Censo de 2000 y de su proyección al año 2006 con tasas de crecimiento anual calculadas en 1.6 %.

El mercado inmobiliario se avizora muy atractivo para el sexenio, toda vez que el Programa Nacional de Vivienda 2001-2006 presentado por el Gobierno Federal es un marco conceptual de Planeación que contiene retos importantes para la industria de la vivienda. El año 2002 es sin duda el primero en el que habrá de ponerse a prueba la capacidad, las habilidades y el esfuerzo para cumplir las metas del programa. .

También hay que considerar los sectores de la población económicamente activa para estratos de ocupación y empleo que perciben de uno a dos salarios mínimos mensuales, de dos a tres, de tres a cinco y mayores, tanto en el nivel nacional como -preferentemente- por localidad, información que será de mucha utilidad para desarrolladores de vivienda de interés social.

Otros puntos importantes que deben considerarse en la solución del problema de la vivienda son:

• El enfoque de la problemática de la vivienda no debe ser sectorial sino integral.
• El insumo más caro es la tierra, después será el agua
• Los asentamientos irregulares deben canalizarse hacia el ordenamiento urbano y fiscal.
• La gente que desee mejorar y elevar el nivel de vida de su comunidad debe ser incorporada al proceso de desarrollo urbano.
• Los programas de vivienda deben basarse en principios de tecnológicos, sociales y de viabilidad financiera
• Hay que fomentar el reciclaje de reservas territoriales en uso, con criterios de densificación y oferta de nuevos servicios.
• Las casas con alto grado de deterioro deben demolerse y volver a levantarse, creando más vivienda para más familias.
• Es preciso lograr el binomio Vivienda - Calidad ambiental.

EL PROCESO (¿de promoción de vivienda?) (¿o de promoción de vivienda de interés social?)

El promotor de vivienda, como se explicó en el artículo anterior, efectúa, entre otras, las siguientes acciones: adquiere terrenos con situación jurídica sana y con prospección -para lo que hace evaluaciones económicas y financieras-, dirige los proyectos ejecutivos, organiza, negocia créditos puente, urbaniza, desarrolla, comercializa, individualiza y entrega las viviendas.

Lo primero es elaborar un Plan de Mercadeo de tierra que incluye definición de predios aptos, estudio de oferta y demanda, factibilidad de uso del suelo con densidad permitida, valor por su ubicación y potencial de aprovechamiento. El estudio de mercado para seleccionar terrenos implica consultar y establecer bancos de datos con uso habitacional, con objeto de llegar a conocer el valor residual.

Es importante considerar los tiempos que requieren los trámites para obtener los oficios de factibilidad habitacional, licencias y permisos, a fin de asegurar los programas de vivienda y la utilidad de la inversión.

Financiamiento

Las Sofoles hipotecarias han venido sustituyendo con eficiencia los servicios bancarios de crédito, con un abanico de opciones para ampliar su cobertura de mercado y brindar un servicio oportuno a los promotores privados, principalmente en crédito puente e individual por intermediación con Fovi para operar sus Programas. También han signado convenios para fondeo con Nafin y con Banobras. Por otra parte, las empresas pueden obtener apoyo financiero de la banca de primer piso, que ha diseñado esquemas de financiamiento con crédito puente para la construcción de casas habitación para conjuntos habitacionales destinados a derechohabientes del Infonavit.

Plan Maestro (un caso práctico)

En el plan maestro del proyecto habitacional que se ilustra -resumido por trimestres-, se puede hacer una evaluación de la inversión en una promoción de 120 viviendas que habrán de desarrollarse en un lapso de ocho meses. La construcción debe iniciarse una vez que se cuente con las licencias y permisos, y concluir en el décimo mes. Toda la promoción dura un año, desde los estudios y proyectos hasta la entrega de las casas.

Por otra parte, se ilustra un caso exitoso de cuatro promociones de vivienda en las que se logra una utilidad de 10% y se detalla la proporción porcentual correspondiente de los costos de producción.

Aspectos fiscales

La Miscelánea fiscal no grava con IVA la venta de vivienda a personas físicas que obtengan un crédito hipotecario para su adquisición. Hoy por hoy, la vivienda sigue exenta del pago de este impuesto, pero las empresas no podrán acreditar el IVA pagado a sus proveedores de materiales, por lo que este impuesto forma parte de los costos de construcción de la vivienda.

Por otra parte, la miscelánea fiscal en las reformas efectuadas a la ley del impuesto sobre la renta en su artículo 176 fracción IV, establece que para el ejercicio fiscal de 2002 se podrán deducir los intereses reales pagados por créditos hipotecarios que hayan sido contratados con instituciones de crédito u organizaciones auxiliares, los cuales no deberán exceder un valor mayor de un millón 500 mil dólares, es decir, hasta un monto de 4 millones 586 mil pesos, considerando como intereses reales los montos pagados en pesos corrientes y descontada la inflación.

Se prevé que esta deducibilidad generará mayor demanda de vivienda media y residencial y mayor actividad de la banca comercial en el otorgamiento de créditos hipotecarios.

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