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Persperctivas de la Construcción de Vivienda en México |
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Resumen Cuáles son las necesidades de la población en materia de vivienda, cuáles las condiciones de la economía y las posibilidades de financiamiento para satisfacer esa demanda y cuáles las estrategias que plantean los empresarios de la construcción, son algunas de las cuestiones que aquí se tratan. Un tema que preocupa a muchos mexicanos, desarrollado a partir de una rica información de primera mano. México enfrenta un gran rezago en vivienda, cada año se necesita construir más de 600 mil. Aunque los programas gubernamentales han logrado que el déficit habitacional no crezca tan rápido, en los últimos cinco años se frenó la construcción de casas y departamentos de interés social a consecuencia del cierre absoluto del crédito por parte de la banca privada. El reto para el año 2020 es edificar 16 millones de viviendas más. Las empresas constructoras se han abocado a buscar soluciones para contrarrestar el déficit, tanto de vivienda como de ingresos en sus negocios, con un argumento sólido: la producción de vivienda, además de responder a demandas sociales, reproduce con características propias el perfil cíclico del conjunto de la actividad económica del país. Según los expertos, la fase de recuperación económica del sector de la construcción tarda más que en muchos otros sectores. Sin embargo, una vez superada la caída, el crecimiento es más acelerado que en el resto de la actividad económica. En las fases de recesión, el decrecimiento se produce antes y más rápidamente. Las señales económicas en las que se basan para hablar de crecimiento son las siguientes: al crecer 4.5% el PIB durante este año, se habrán superado los efectos de la crisis de 1994; de seguir la tendencia, habrá más recursos para el desarrollo socioeconómico y el crecimiento de las subcuentas de vivienda del SAR influirá positivamente en la demanda de vivienda social. El escenario está dado para la reactivación de la industria de la construcción, sin embargo, es necesario que las actividades del subsector vivienda se desenvuelvan y adecuen para lograr acercar lo más posible precio de vivienda y capacidad adquisitiva de los compradores; que el mercado ofrezca cantidad, calidad y tipos de productos suficientes para satisfacer toda la demanda y fomentar la posibilidad de elección por parte del usuario, con lo que se incrementará la competencia entre productos, y que se desarrolle la competitividad entre las empresas constructoras. Todo ello implica un factor primordial: financiamiento. De acuerdo con Farouk Bulhosen Aracil, coordinador de Relaciones Intergubernamentales de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), los temas que tienen más importancia para el sector en cuanto a financiamiento de la oferta y la demanda son: permanencia y rentabilidad de los productos crediticios en el mercado; esquemas de ahorro previo con propósito definido; atención a la población de menores recursos; subsidios al frente y transparentes; instituciones autónomas de vivienda; carteras hipotecarias sanas que permitan la bursatilización para atraer más recursos para el sector, y consolidar un mercado hipotecario en el país. Para lograr lo anterior, la
CMIC –refiere Pedro Loperena Santacruz, vicepresidente de Vivienda de la
agrupación– ha trabajado en estrecha relación con los organismos de
vivienda Infonavit, Fovi, Fovissste y Fonhapo; con dependencias
gubernamentales tales como las secretarías de Desarrollo Social y de
Hacienda y Crédito Público; con instituciones financieras como son la
banca de desarrollo, la banca de primer piso y las Sociedades Financieras
de Objeto Limitado (Sofoles), además de mantener una relación directa
con los legisladores responsables de la vivienda en las cámaras de
Diputados y Senadores. Situación actual de la vivienda De acuerdo con datos de la CMIC, el actual parque habitacional comprende 22 millones de viviendas, en tanto que las necesidades calculadas son de 800 mil viviendas; por ello, a partir de este año y hasta el año 2020, habrá que construir 16 millones más. El reto es grande, indica Loperena, y para enfrentarlo se necesita poner en marcha aspectos específicos, algunos de los cuales ya están en camino: 1. Establecer una política de estado a largo plazo en materia de vivienda para atender la demanda, mediante un proyecto elaborado con los organismos de vivienda en apoyo conjunto de la Secretaria de Desarrollo Social, como organismo rector, y la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, como instancia administradora que resuelva los temas torales para permitir llevar beneficios a los trabajadores con menores ingresos y a las empresas desarrolladoras de vivienda medianas y pequeñas, y con ello reactivar la economía del país. 2. Reactivar y fortalecer el ahorro interno, principalmente el proveniente de los fondos de ahorro para el retiro, lo que permitirá disponer de recursos suficientes a los que podrá aspirar el mercado hipotecario, complementados por las medidas que permitan captar los recursos del exterior, públicos y privados, para atender la demanda del sector inmobiliario. Se trata de modernizar, especializar y ampliar los mecanismos de financiamiento e incorporar en forma más ágil a la banca, ofreciendo tasas de mercado para lograr rendimientos reales con enganches suficientes que propicien una competencia por los recursos de largo plazo y seguridad para la inversión crediticia como preámbulo para la bursatilización de las carteras hipotecarias, con un marco legal que fomente la cultura del pago y del mantenimiento. 3. Impulsar la consolidación de un sistema nacional de ahorro previo con propósito habitacional en instituciones tales como el patronato del Ahorro Nacional y con la participación de bancos y Sofoles donde quien ahorre con regularidad tenga derecho a ser sujeto de crédito aun cuando pertenezca al mercado informal; así mismo, canalizar recursos de los fondos de pensiones al crédito hipotecario ya que ambos son por su naturaleza de largo plazo. 4. Establecer un sistema generalizado de subsidios directos para apoyar el financiamiento de la vivienda de interés social. 5. Realizar en los tres niveles de gobierno una simplificación administrativa efectiva y transparente, así como la desgravación gradual y progresiva de la actividad habitacional, promoviendo mayores estímulos fiscales y adecuación del marco jurídico para estimular la producción y el mantenimiento de viviendas. 6. Apoyar las medidas que permitan el desarrollo urbano sustentable que mejore la calidad de vida de las ciudades y las conurbaciones. 7. Financiar más infraestructura urbana con el apoyo de la banca de desarrollo al fortalecimiento municipal y con la actualización de los mecanismos de recuperación. 8. Impulsar el desarrollo urbano de los centros de población. 9. El sector inmobiliario deberá estimular la investigación y el desarrollo de tecnologías que tiendan a abaratar los costos de vivienda, mejorar su eficiencia y su comodidad, disminuir la demanda de servicios municipales y promover la activa participación de las empresas pequeñas y medianas en promoción inmobiliaria. Con respecto al último punto, Loperena Santacruz refiere que la Cámara ha logrado abatir los costos de 1994 a la fecha en 30 por ciento a montos reales, con base en tecnología avanzada, ingeniería financiera e imaginación. En relación con los créditos, en el último trimestre de 1999 el Infonavit, Nacional Financiera, Bancos y Sofoles lograron un convenio para dotar de crédito puente a la Línea II de INFONAVIT con lo cual se beneficiará a pequeños desarrolladores que podrán construir vivienda para familias de dos y medio salarios o menos, propiciando que haya trabajo para las constructoras que emplean gran cantidad de mano de obra, la mayor parte de ésta no calificada. La acción conjunta de los involucrados, refiere la vicepresidencia de vivienda de la CMIC, garantiza para los derechohabientes y para los desarrolladores de vivienda beneficios reales. "Hemos logrado homologar criterios con propósitos y fines comunes con una rectoría por parte de la Sedesol, para dar a la vivienda el lugar que le corresponde como prioridad nacional", señala Loperena, y agrega que con el convenio se contribuirá a cumplir los objetivos planteados: reactivar el sector de la construcción y propiciar la realización de viviendas que permitan disminuir el déficit de casa-habitación de interés social. Respecto a la bursatilización, durante la reunión de Vivienda organizada por la CMIC que tuvo lugar en noviembre pasado, se dijo que con las condiciones y modificaciones que se plantean en el esquema financiero mexicano para este año se fortalecerá la bursatilización a través del nuevo producto Fovi, lo cual permitirá atraer más recursos hacia la institución. "Fovi se ha caracterizado por subsidios a tasas, pero los programas de vivienda no pueden crecer, es necesaria una política de subsidios al frente para trabajar con tasas de mercado", se mencionó, además de que Fovi cuenta con recursos suficientes para seguir operando, 12 mil millones de pesos de capital más garantías por 35 mil, lo que hace un global de 47 mil millones; la suma de capital y garantías supera su cartera, ésta es la fortaleza de Fovi. Por lo que toca a la participación de la banca, se pretende que pueda detonar programas de ahorro para la población en general, sean derechohabientes del Infonavit o del sector informal, o de Fovissste. En este contexto, también se está discutiendo la posibilidad de que las Afores participen, lo que abarataría enormemente los créditos puente, "porque al otorgar un crédito puente, va a poder tener certeza, asegurar una tasa a quien los esté fondeando, sea un banco o una Sofol, situación que abre el financiamiento de vivienda media también". Por otra parte, el Banco de
México, en el caso de los Udibonos a 10 años, concesionó a dos bancos
para participar en un sistema de mercado de moderno. "Si bien la
banca no ha otorgado créditos en los últimos años, ahora lo que vamos a
tener es un pujante mercado de bonos. Y creo que vamos a ver una
explosión en las emisiones en el mercado de bonos". Avances concretos El Infonavit y el Fovissste nacieron como los grandes productores de vivienda que cubrirían el déficit habitacional. Los resultados de esas políticas se agotaron a mediados de los años ochenta, por lo que el Estado adoptó medidas por las que muchas de las responsabilidades, poderes e instrumentos se transfirieron al "mercado". Ante esa situación, los dos organismos se conviertieron en instituciones financieras y el sector privado en el productor de la vivienda que necesitan los derechohabientes de ambos organismos. El Infonavit, después del letargo de 1997 y parte de 1998, superó en 1999 su meta de créditos. El Fovissste, por su parte, ha reiniciado el proceso de financiamiento a los trabajadores al servicio del Estado: para 1999 financió más de 15 mil viviendas. La CORETT y el programa PISO incorporados a Sedesol plantean una política de vivienda en la que los elementos necesarios para combatir los rezagos de la construcción de vivienda queden dentro de un solo responsable del sector. De acuerdo con los especialistas, el financiamiento de Fovi, Infonavit y Fovissste seguirá creciendo. Sin embargo, falta un buen trecho para crear los instrumentos que permitan hacer realidad el financiamiento a la producción de vivienda. Para 1999, el Infonavit se puso como meta otorgar 160 mil créditos; el número fue rebasado: alcanzó los 170 mil, y debido a que no trabaja con recursos fiscales, se propuso un programa de asignación de créditos de 18 meses con el cual dar certidumbre a los inversionistas. Esta institución prevé en el largo plazo, al año 2010, otorgar 2 millones y medio de créditos con un promedio de 200 mil viviendas anuales. Al cierre del año pasado esperaba resultados en la mejora del sistema de subastas para los primeros meses del 2000. El Infonavit se considera un buen sistema de inducción para la construcción y oferta de viviendas en lugares donde no las hay. Durante 1999, Fovi detonó la construcción de cerca de 80 mil viviendas. En lo que toca a las Sofoles, existen alrededor de 27 autorizadas, 17 de ellas están en la vivienda y 14 operan como intermediarios financieros del Fovi. A junio de 1999, las Sofoles representaban 97por ciento de la colocación de créditos Fovi. De los créditos, 63 por ciento se ha destinado a vivienda con valor menor o igual a cien salarios mínimos. Se están financiando viviendas con valor de 90 mil a 278,179 pesos; predomina la casa sola con posibilidades de crecimiento. Al día de hoy, hay sucursales de alguna Sofol en diversos estados de la República y empieza a generarse la competencia por el crédito, lo cual está generando el ofrecimiento de mejores condiciones a los desarrolladores de vivienda. La participación de las Sofoles está concentrada en los segmentos bajos de la pirámide de valores de las viviendas, encontrándose actualmente 63 por ciento de los créditos en viviendas con valor menor o igual a cien salarios mínimos, convivienda de Prosavi, hasta 100 m2, con tres recámaras y dos y medio baños en las viviendas de 190 salarios. Este último tipo de casas corresponde a los nuevos cajones abiertos por Fovi a partir del mes de agosto; las subastas han tenido tal demanda que las primeras tres de 1999 se saturaron completamente y Fovi tuvo que diseñar un esquema especial para poder cubrir los requerimientos de los promotores de las áreas metropolitanas. Este nuevo tipo de viviendas está cubriendo una demanda insatisfecha en los últimos cinco años. Por el tipo de clientes que las están comprando, se puede observar que cubren parte del mercado de vivienda media baja, con acreditados conservadores que prefieren una casa que ellos puedan ampliar y mejorar, pero con un esquema muy accesible en sus pagos y cuyo riesgo de incremento en las cuotas mensuales no exista. Por lo que respecta al financiamiento a la vivienda media y residencial, este es un segmento prácticamente no cubierto por las Sofoles. Sin embargo, varias instituciones han estado realizando colocaciones de papel de mediano plazo para incursionar en este tipo de viviendas, por lo que los analistas consideran que se empezará a ver muy pronto esquemas interesantes a plazos de tres, cinco y siete años que puedan ayudar a satisfacer la demanda. Las Sofoles han estado fortaleciendo su situación financiera a través de esquemas de autorregulación y agresivos programas de reservas para riesgos crediticios. En este contexto, "las acciones para el año 2000 tienen como finalidad vincular la oferta con la demanda; considerar los componentes sectoriales como son suelo, infraestructura e impacto urbano y prevenir los requerimientos de materiales de construcción con el uso de nuevas tecnologías", refiere Pedro Loperena. El programa de Fovi se ha expandido en los últimos años; de 51, 664 viviendas en 1995, a 71, 711 viviendas programadas en 1999, lo ha significado pasar de una derrama de crédito de 3, 125.6 millones de pesos en 1995 a un estimado de cierre de 10, 866.4 millones de pesos en 1999. Con el objeto de acercar el crédito a los usuarios, con el apoyo financiero de Fovi se ha impulsado el desarrollo de intermediarios financieros especializados en atención del sector vivienda,. Tal es el caso de las Sofoles, de las cuales 14 cuentan con registro en Fovi para acceder a créditos hipotecarios, con una cartera de más de 15 mil millones de pesos. Por otro lado, Banobras, como agente financiero del gobierno federal, contrató con el Banco Mundial un crédito por 500 millones de dólares que se ejerció en una tercera parte durante 1999. Ya se trabaja para lograr las primeras emisiones de bonos respaldados por hipotecas, a fin de poder atraer hacia el sector vivienda recursos de las empresas aseguradoras y administradoras de pensiones.
SABíA QUE…
SABÍA QUE …
Corporación Geo: financiamiento adaptado al mercado La construcción de vivienda es una prioridad gubernamental y privada. Algunas constructoras han encontrado en este nicho una posibilidad no sólo de sostenerse, sino de crecer. Corporación GEO ha desplazado, en operaciones y finanzas, a constructoras del tipo de ICA o Tribasa, las que a través de la ejecución de obra pública se colocaban a la cabeza de las empresas del sector. Los resultados del grupo en la Bolsa Mexicana de Valores al cuarto trimestre de 1999 indicaron un importante crecimiento: 25,803 viviendas vendidas e ingresos por 4,195 millones de pesos. Estos números significan un incremento de 27.5 por ciento en ventas con respecto a 1998, así como 30.2 por ciento de aumento en ingresos acumulados, además de un incremento de 29.2 por ciento en su utilidad bruta y 44.2 por ciento en su utilidad neta. Adicionalmente, GEO logró superar sus metas financieras fijadas a principios de 1999, al reducir sus cuentas por cobrar de 67.1 a 50.4 por ciento, registrar un EBITDA de 95.3 millones de dólares y mejorar su flujo de caja libre, el cual pasó de -923.4 pesos en 1998 a -47.5 millones de pesos en 1999. El presidente de Corporación GEO, Luis Orvañanos, señaló que "los resultados obtenidos por la empresa durante 1999 reflejan que la estrategia de crecimiento de GEO ha sido exitosa en cuanto ha logrado cumplir con las metas planteadas y superar los resultados financieros pronosticados". Para muchos analistas, el éxito de Corporación GEO, la desarrolladora líder de vivienda de interés social en México, radica en que se ha adaptado al mercado y las circunstancias de éste a través de su sistema de financiamiento Geofácil, el cual presenta peculiaridades. Por ejemplo, en Morelos firmó un convenio para que los trabajadores independientes, no asalariados, que carecen de recursos para pagar un enganche o tienen algún inconveniente para obtener un crédito hipotecario accedan a este. Este grupo de personas tendrán la posibilidad de adquirir una casa propia, al depositar su enganche en una sociedad de inversión, que les dará rendimientos mensuales superiores a la inflación desde los primeros mil pesos que inviertan. El sistema diseñado por GEO facilita también a todo trabajador que no cuenta con dinero ahorrado para pagar el enganche y los gastos de escrituración para que reúna lo requerido, en el tiempo establecido y de acuerdo con sus posibilidades económicas. Como ventaja adicional, Geofácil permite que las personas que no tienen un buen historial crediticio ingresen a este sistema generando un nuevo historial para adquirir una vivienda propia. Las metas de Corporación GEO para el 2000 son amplias: incrementar su margen de participación en el mercado mexicano (actualmente tiene 25 por ciento) y continuar como la constructora número uno del país. Geo pretende que 50 por ciento de sus ingresos de este año provengan de las operaciones fuera de México (tiene fuerte presencia en Chile y Estados Unidos).
Consorcio ARA: alta rentabilidad por su integración vertical El consorcio Ara tiene más de 25 años en el mercado; "inicialmente fue sectorizado como un negocio de construcción de vivienda, alguna gente no nos tomaba en cuenta, decían despectivamente: ‘Hacen casitas’. Y hoy, haciendo casitas, ocupamos un lugar muy importante dentro de la industria", dice Donal Forseck Orive, director de finanzas de la compañía, quien afirma que el ímpetu, el jalón en el sector, se está yendo hacia la construcción de vivienda. No erraron el camino. Forseck hace una revisión del sector: Considera que el gran problema de la construcción, como contratista, es la volatilidad de los contratos: un día puede estar uno tronándose los dedos y liquidando gente porque no hay trabajo, y al otro tener una carga importante. Esa situación los llevó a convertirse en su proveedor de obra: "las tres alternativas para serlo eran ubicarnos como un desarrollador industrial, comercial o de vivienda". Se inclinaron por la tercera opción porque las otras dos tienen una alta ciclicidad con base en los periodos económicos del país; además, porque en México se cuenta con organismos proveedores de vivienda que dan una dinámica muy particular al negocio, una dinámica de certidumbre, y también debido a que existe un déficit enorme de casas-habitación. Una vez ubicados en su nicho, la estrategia del Consorcio Ara fue la reinversión de utilidades; adquirieron terrenos y hoy cuentan con la reserva territorial más grande de México. "Nos dimos cuenta de que es muy buen negocio de volumen con márgenes pequeños, por ello decidimos cuidar los costos", señala Forceck. Debido a lo anterior, optaron por integrarse verticalmente, convertirse en sus propios proveedores: "Detectamos los terrenos, los compramos, conseguimos las licencias, diseñamos las casas, las comunidades, las construimos, producimos nuestro propio concreto (somos el tercer premezclador más importante de la república), adocreto, somos dueños de la cimbra, vendemos, hacemos nuestra publicidad, todo el paquete; por lo tanto, no necesitamos pedir prestado para seguir creciendo, es un círculo que se tiene que estar cuidando". El Consorcio Ara salió a la bolsa en l996; en ese año hicieron 3,600 casas, y durante el cuarto trimestre del 1999 construyeron 5,400 casas: en un trimestre hicieron más que en un año. Forcekc lo atribuye a que están integrados verticalmente. "Hoy estamos en un momento en el que nos están presionando para hacer más vivienda; los organismos que financian vivienda y nosotros estamos generando reingenierías para poder crecer, aunque nuestra tónica no es cómo le hago para crecer más, sino pensar cuánto quiero crecer para mantener mi salud operativa y financiera", señala el ejecutivo. Agrega que actualmente hay un énfasis en vivienda, que estamos viendo constructoras, tradicionalmente de infraestructura, tratando de entrar al mercado; que los números y las acciones invitan pero se debe de tomar en cuenta que la construcción representa 40 por ciento del precio de venta, y que el resto es administración, ventas, conseguir la tierra, permisos, pagar los impuestos, etcétera. "La construcción es un eslabón dentro de la cadena, ahí radica la importancia de nuestra integración vertical", reitera. "Es la mejor manera para controlar calidad y costos y no se comparten utilidades, como resultado, tenemos el mejor margen de rentabilidad que cualquier desarrolladora de vivienda". Esta compañía piensa invertir durante este año tres mil 500 millones de pesos en la construcción de 15 mil 170 viviendas de diferentes segmentos: "para este año estimamos incrementar nuestro volumen de ventas e ingresos a casi 17 por ciento". Lo anterior implica l5 por
ciento de crecimiento. "No nos interersa ser el más grande, nos
interesa ser, y somos, el más rentable", menciona Forceck, y añade
que en la medida en que se puedan enfocar en zonas de alto poder
adquisitivo dentro del país, de alto dinamismo, como son la zona
metropolitana, la zona turistica de Cancún, la de maquila de Ciudad
Juárez, Tijuana, etcétera, podrán vender más casas al mejor precio y,
por lo tanto, "nuestro margen de utilidades será bueno; no nos
interesa cubrir todo el mapa de México con el logotipo de ARA". |
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Instituto Mexicano
del Cemento y del Concreto, A.C. |
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