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Published on Thursday, 26 February 2015 10:31
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Written by Juan Fernando González G.
LA HISTORIA señala que las urbes se conformaron alrededor de un centro administrativo y a partir de éste se crearon zonas con una infraestructura propia para el comercio e industria.
Así ocurrió en todo el mundo, pero los que pusieron el ejemplo fueron los países protagonistas de la Revolución Industrial, e allí que sea pertinente decir que en 1800, en Inglaterra, el 40 por ciento de la población se concentraba en las ciudades; en 1914, dicha proporción se había duplicado.
Así lo establece la investigadora Ana Grisell Maldonado Carrasco, quien agrega que los parques industriales nacieron también en territorio británico, no porque hubiese una política de desarrollo para crear otros puntos de industrialización, “sino para resolver una problemática que le era desconocida: la gran atracción de mano de obra hacia las ciudades como Londres generó una crisis, que hizo indispensable la descentralización de las zonas industriales para ubicarlas en la periferia.
“Sin embargo, fue hasta 1886 en la ciudad de Trafford (Manchester), cuando se configuró propiamente un espacio reservado para la industria que no sólo era una solución para la concentración demográfica, sino que tuvo fines de logística”.
¿QUÉ ES UN PARQUE INDUSTRIAL?
De manera muy sencilla, se puede definir a un parque industrial como una extensión delimitada de tierra que cumple con los siguientes criterios:
• Está asentado en tierra de propiedad privada y tiene los permisos requeridos para la operación de las plantas industriales y centros de distribución.
• Cuenta con infraestructura urbana y con servicios de agua y descarga, energía eléctrica y telecomunicaciones de manera obligatoria, y con opciones de gas natural, transporte ferroviario, planta de tratamiento de agua, estación de bomberos y otros servicios complementarios.
• Opera bajo un reglamento interno y tiene una Administración que coordina la seguridad, el buen funcionamiento de la infraestructura, la promoción de los inmuebles y la gestión general de trámites y permisos ante autoridades.
Para entender a cabalidad el tema que nos ocupa, nadie mejor que el presidente de la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP), Rodolfo Balmaceda, quien explica en entrevista exclusiva para Construcción y Tecnología en Concreto que su agrupación representa a propietarios, inversionistas y administradores de parques y edificios industriales ante las autoridades nacionales e inversionistas en el extranjero.
Actualmente la AMPIP agrupa a 56 miembros corporativos, en las categorías de desarrolladores privados, fondos de inversión, fideicomisos de bienes raíces industriales (FIBRAS) y fideicomisos de gobiernos estatales, los cuales en su conjunto cuentan con 250 parques industriales ubicados en todo el país. En dichas áreas, que rebasan los 20 millones de metros cuadrados, están ubicadas 2,500 empresas nacionales y extranjeras que generan 1.7 millones de empleos directos.br>
CRECIMIENTO SOSTENIDO
Los parques industriales se han multiplicado en territorio nacional
durante los últimos años, y su crecimiento ha sido del orden de entre
1.5 y 3 por ciento. Un factor determinante para esta
consolidación, explica el directivo de AMPIP, radica
en que muchos de los proveedores de las grandes
empresas multinacionales han comprobado la rentabilidad
de instalarse en este tipo de complejos, toda
vez que “brindamos certeza jurídica en la tenencia de
la tierra y en la factibilidad de los servicios necesarios
para operar: telefonía, drenaje, energía eléctrica,
instalaciones sanitarias, vialidades y espacios que
se diseñan para cumplir con las operaciones logísticas.
“Los parques industriales modernos se encuentran en áreas
confinadas, con rejas o bardas, y con elementos de seguridad
mayores a los viejos parques que se quedaron dentro de la ciudad,
como ocurre con la zona de Vallejo, en la ciudad de México,
o con los de Ciudad Juárez, donde hay oficinas y vivienda a su
alrededor”, dice Balmaceda.
DE NORTE A SUR
De acuerdo con el entrevistado, los parques industriales mexicanos
nacieron en la frontera, en la década de los 60’s, para luego
influenciar los territorios del Bajío y a la zona centro del país.
En años recientes, este efecto se ha magnificado por la llegada
de la industria automotriz, lo que ha provocado que la cadena de
suministro se haya fortalecido de una manera increíble. “Basta ver
lo que ha sucedido con la industria nacional de autopartes, que es
una gran exportadora”, apunta Balmaceda, quien explica que en la
zona sur hay menos presencia de parques industriales y que estados
como Guerrero, Chiapas y Oaxaca tiene un gran reto por delante.
“Cada estado debe descubrir cuál es su vocación, y cuando
eso suceda entonces nosotros podemos ayudar a construir un
parque y atraer empresas interesadas. Los estados del sur y sureste
tienen un buen potencial pero dependen de su vocación y de
que atraigan gente en lugar de expulsarla”, enfatiza el directivo.
¿IMPORTA EL DISEÑO?
Muchas veces se dice que el diseño de una obra es fundamental
para su funcionamiento y rentabilidad, pero en el caso de los
parques industriales no hay tal exigencia. Rodolfo Balmaceda lo explica así: “En realidad la
construcción de un parque
industrial es muy sencilla,
porque sólo hay que comprar
la tierra en aquellos lugares
en que hay una demanda
potencial y en base al tipo
de terreno que compramos
se desarrolla el diseño de la
obra, que puede ser realizado
por una empresa nacional o
internacional.
No tiene tanta ciencia: se
necesita construir vialidades
amplias, edificios funcionales
y flexibles, que puedan
servir para diversos tipos de
industria, es decir, construcciones
sencillas que puedan
subdividirse y acomodarse
para cualquier empresa; hay
que pensar en áreas verdes,
plantas de tratamiento, patios
de maniobras, radios de
giro y alturas estándar; repito,
no es tan complicado y no
necesitamos a grandes gurús
del diseño”, afirma.
EL CONCRETO EN LOS PARQUES INDUSTRIALES
Los parques industriales de
hace unos años se construían
con muros de block de concreto
y lámina, pero los más
avanzados son totalmente de
concreto, dice el entrevistado,
quien explica que un sistema
de construcción sumamente
utilizado es el del tilt-up, que es
extremadamente rentable
“porque cuelas en sitio, dejas
secar y levantas”, afirma.
Si bien es cierto que la
construcción de un parque
industrial de concreto eleva un
poco más lo costos, también lo es que lo hace más duradero,
señala Balmaceda: “déjame
decirte que a muchos de los
clientes más grandes les gusta
ver ese tipo de edificios; los
inversionistas saben que
los edificios de concreto duran
más y que el mantenimiento
es menor que si se utilizan
otros materiales”, sentencia.
NORMATIVIDAD
Desde 1999, la AMPIP ha
promovido la certificación
de los desarrollos inmobiliarios
industriales en México,
bajo la Norma Mexicana
de Parques Industriales
NMX-R-046-SCFI-2011. Dicha
norma verifica el cumplimiento
de estándares de calidad
en el diseño del área territorial
del parque industrial, así
como de la infraestructura
interna y de los servicios
públicos.
En términos generales,
la norma solicita un área
territorial delimitada, de al
menos 10 hectáreas, para un
parque industrial, así como
la comprobación de todos los
permisos relacionados con
usos industriales, la existencia
de un reglamento interno,
la infraestructura urbana
necesaria dentro del parque,
áreas verdes y servicios básicos
como agua, energía
eléctrica, drenaje, entre otros.
En 2011, la norma de parques
industriales fue actualizada.
Esta nueva versión armoniza
criterios de aplicación
con otras normas oficiales
mexicanas referentes a instalaciones
eléctricas, eficiencia
energética en alumbrado de vialidades, normas ambientales aplicables a las descargas de
aguas residuales y redes de drenaje.
“Nosotros estamos alentando entre nuestros socios el cumplimiento
de la norma, que es el primer escalón para convertirte
en un parque industrial moderno y confiable. Además, estamos
buscando que muchos de los socios tengan la certificación NEC
(un programa que a nivel internacional se conoce como Operador
Económico Autorizado, y en Estados Unidos como CTPAT)”.
CTPAT es una iniciativa anti-terrorista de la Aduana de Estados
Unidos , la cual conmina a la industria a tomar medidas
conjuntas a fin de evitar que la carga comercial sea contaminada con
sustancias ilegales o no manifestadas, tales como armas, drogas
o explosivos.
ÁREA DE OPORTUNIDAD PARA
EMPRESAS MEDIANAS
Los parques industriales de todo México cabrían en el territorio
de dos ciudades estadounidenses. Sin embargo, eso no impide
que seamos el país con mayor estructura de toda América Latina,
incluso por encima de Brasil.
Contrario a lo que pudiera pensarse, la mayoría de los inquilinos
de estas mega-estructuras son empresas medianas, señala el presidente
de AMPIP, quien relata que muchas de ellas son compañías
proveedoras de las grandes multinacionales: las que fabrican
las tapas para desodorantes, los tubos para las pastas dentales o los
componentes de refrigeradores, por citar algunas cuantas.
La perspectiva para los parques industriales mexicanos es muy
buena, “principalmente por el desenvolvimiento de la industria
automotriz, aeroespacial, electrónica, de alimentos y bebidas y la
de logística”, señala Balmaceda. A ello habría que agregar a los
proveedores relacionados con las empresas ligadas a la industria
energética que podrían instalarse próximamente, y “el crecimiento de la
economía norteamericana, que es un motor de crecimiento natural
que jala a México. Por todo ello, la expectativa hacia el año 2020
para nuestro sector es muy alentadora”, concluye.
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